内地开发商扎堆开售香港豪宅赚了吗

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内地开发商扎堆开售香港豪宅赚了吗?

11月上旬，由龙光集团(3380.HK)及合景泰富集团(1813.HK)合作发展的香港鸭脷洲利项目，正式宣布命名为“The Corniche 凯玥”，项目将于本月内开放现楼示范单位和公布开售详情，首期提供295伙。而距离该项目2017年拿地已超过五年。

无独有偶，近期万科在香港深水埗的住宅项目连方I，也在上周六(11月12日)开展首轮销售;华润置地和保利置业在启德跑道的合作楼盘澐璟也加入了战局，首批118伙单位于11月14日起招标出售。

这些即将入市的新盘开发周期为一至五年不等，大多都是内地开发商们在上一波买地潮中所得。

不过，并不是每一个在2016年前后驰骋香港土地市场的内资，都能笑到最后。

内资们扎堆卖楼，多宗地块超百亿

龙光与合景泰富合作开发的鸭脷洲地块，曾有过一段辉煌的历史。

2017年2月，香港地政总署公布，香港南区鸭脷洲地块由龙光、合景泰富联合体以168.55亿港元中标，创下香港近年来单幅土地的成交总价最高纪录。此前长达20年，香港仅有5宗批出地块成交总价超百亿，且单幅地块均不超过120亿港元。

资料显示，该项目可建总楼面逾76万平方呎(约7万平方米)，位置优越，为港岛区罕有大型市区住宅地皮，背山面海，因此招标之时也吸引了14家财团投标。最终，地块由龙光、合景泰富联合体摘得，折合楼面地价为每平方呎2.2万港元。

2019年6月，鸭脷洲项目便开始筹划申请预售，但一直“雷声大雨点小”。直到今年11月初，龙光、合景泰富突然宣布项目已取得“满意纸”(由香港地政总署发出，证明发展商已经完成所有批地条款)，预计短期内上载楼书，将以现楼形式登场，整个楼盘提供295个单位。

某香港大型中介销售经理卢凯称，该项目每平方呎售价至少要达3万港元(1平方呎约等于0.09平方米，考虑汇率、公摊面积等因素，折算后大约为23万元/平方米);而如果是低密度住宅部分，每平方呎甚至可能超6万港元(折合每平方米超50万元)。

华润置地和保利置业在启德跑道的合作楼盘澐璟，则于11月14日将首批118伙单位招标出售。该楼盘位于中资们最青睐的启德片区，临近维多利亚港，于2019年6月由华润置地及保利置业联合体以129.16亿港元竞得，地块成交价达1.8万港元/平方呎，如今意向价格为3.5万港元/平方呎。

这批入市新盘中，开发周期最快的是万科香港发展的长沙湾连方I。2021年4月15日，万科香港以底价2.76亿港元投得香港九龙医局街旧楼项目。据悉，万科长沙湾项目此次首轮销售仅发售30伙，超额认购近6倍。

内资扎堆卖楼的当下，一向坚挺的香港房地产市场却处于量价齐跌的市场氛围。

早前香港中原地产数据指出，预计10月整体楼宇买卖合约登记录4500宗及320亿港元，环比下跌6.9%及8.0%;预计2022年全年成交宗数将创1991年开始有全港数据以来32年按年历史新低。房价方面，香港特区差饷物业估价署10月27日公布，用来衡量二手私人住宅的售价指数在9月录得362.1，并创下2018年12月以来最大单月跌幅。

尽管销售前景较为冷淡，但受12月美联储加息预期等因素影响，不少开发商仍会选择在新一轮加息前加快推盘。

“香港实行联系汇率制，港元与美元挂钩，今年3月份美联储多次加息以来，香港金管局随之上调基准利率，一年期Hibor已上升至近年来最高水平。”一位香港业内人士称。

该人士指出，多种连锁反应导致香港房屋按揭贷款成本进一步推高，买房、供楼负担增加，对本地房地产市场带来压力。

为促进销售，地产开发商在推盘时往往也会加大补贴力度。卢凯告诉时代财经，近期入市的楼盘售价基本小幅度低于市场价。以华润置地、保利置业合作楼盘澐璟为例，卢凯称行业内均觉得3.5万港元/平方呎的价格低于市价，“与启德片区近半年的成交价相比已经低了一些，更不要说对比香港其他维港海景楼房了。”

曾买下香港一半地块，如今卖楼卖豪宅离场

动辄百亿的地块曾见证了内资在香港拿地的疯狂岁月。

2015年前后，规模增长迅猛的内地房企们纷纷将拓展目光投到了香港。

据第一太平戴维斯2016年中期发布的数据，2005-2009年间，在香港26块公共住宅用地招标中没有一块由内地企业中标;但2010-2016年间的166块公共住宅用地招标中，内地企业中标18块。尤其在2015年，香港地政总署的数据显示，当年内地房企在香港所购地价的总和首次超过香港本地房企，占该年香港土地出让金总额的55%。

另有一组数据显示，2016年下半年-2017年下半年，内地房企在香港购入10宗土地，成交总金额接近600亿港元。

恒大、中海、万科、海航、高银、保利、龙光、世茂、合景泰富、碧桂园等等，这些内地开发商们成为了当年香港土地市场最活跃的身影，彼时四大家族之一的新鸿基地产主席郭炳联更将这种行为称之为“颠标”。

以启德片区为例，几乎所有中资都盯上这块肥肉，不惜高价抢入。其中，中海、海航、高银一度成为最大玩家。据时代财经不完全统计，海航集团于2016年至2017年6个月内累计斥资272亿港元连夺启德4幅地皮;高银金融同样斥资超200亿港元在启德圈下两宗地块。

中海则在香港发展多年，从2013年便陆续买入启德片区地块。仅2018-2019年，中海以600亿元港元的大手笔拿下启德共五宗地。

2022年初业绩会上，中海主席颜建国提及，今年中海在香港将有四个项目推售，可推售总货值超过1000亿港元，其中就包括启德项目。

但并不是每一个曾经厮杀在香港市场的内地开发商，都像中海一样仍旧如鱼得水。2018年，海航陆续将启德四幅地块出让予恒基兆业和会德丰集团，在香港的故事几近落幕;2019年起，高银金融资金问题爆发，于当年6月突然宣布退出启德百亿地块，之后又放售了高银金融国际中心。

2021年起，伴随着国内房地产市场下行，恒大、世茂、佳兆业等房企也开始折价出售香港资产，住宅楼盘、办公楼通通摆上了货架。

而曾经中资们高价获得的那些项目，最终不少都回到了港资手里，如现时启德片区绝大部分土地仍由港资发展。

“龙湖，万科，华润，保利，中海，现在在港发展得顺畅的也就这几家了，其他都退出得差不多了。”上述香港业内人士称。

香港豪宅怎么分布?

香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP比重在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。

香港多明星，香港多富豪，那有明星有富豪就一定有豪宅!今天就来看看香港的明星豪宅，这些大明星的豪宅都在哪?为什么他们的豪宅要选在那里?他们豪宅所在地到底有多吸引人?

香港最佳豪宅地之“浅水湾”——明星富豪聚集地

香港的豪宅区集中在港岛最南端的浅水湾和大浪湾一带，浅水湾是香港著名的游览胜地，众多别墅豪宅遍布于海湾的坡地上，可以一览无余。而大浪湾畔的石澳半 岛豪宅区，一共只有23栋别墅，掩映在山海之间的葱翠林木中，外人很难一睹真容，香港很多顶尖富豪，如包玉刚女婿、九龙仓主席吴光正、李嘉诚小儿子李泽楷 都住在其中。内地马化腾刚刚购置了石澳的13号别墅，据说花了4亿8千万。

郑伊健蒙嘉慧——2800万豪宅

郑伊健和蒙嘉慧恋情曝光之后，郑伊健以2800万购入浅水湾一个无敌海景单位，以便更好的与蒙嘉慧生活居住……郑伊健蒙嘉慧的爱巢香港南湾道千万豪宅， 位居与在群山环抱之中，坐拥连绵滩岸，俯瞰南湾与浅水湾，优雅地与位处港岛南区豪宅地段，流露出永恒的豪宅气派。这里都是很多大片明星喜欢居住在香港南湾 道，陈道明也是居住在这里。

成龙——龙脉之地

成龙的豪宅遍布世界各地，香港就有2栋，这是成龙位于浅水湾西面的一座面海的山上，有一栋浅褐色的底座两层上面三层带落地大窗的豪宅。那就是国际影星成 龙的家。面海背山，算命的都说那是龙脉……当然不久前他还在北京购买了位于东直门附近的Naga上院，据售楼人员称价值过亿。当然，成龙之前的豪宅还有位 于美国的独栋大宅、澳大利亚的豪宅等等……

香港最佳豪宅地之“深水湾”——环境优美 静雅浪漫

深水湾位于香港南区南岸中部，是香港其中一个游泳海滩，深水湾环境优美，但比浅水湾幽静。也是游客的一大聚集地，躺在海滩上还可以看到众多的明星豪宅……

古天乐——1.5亿元够豪爽!够奢华!

古天乐可谓一路打拼，一路换豪宅。最初住在旺角平价区，2002年花2千万元港币买独立别墅住，2005年又在同区以6600万元港币换了更大豪宅，最终古天乐签约在他最心仪深水湾区的独立豪宅，据传这是一栋价值约1.5亿元港币的455平米独立豪宅。

邝美云——传奇女星8000万气派豪宅!

邝美云是娱乐圈女明星经商的一个传奇，她从贫穷一路打拼到身价5亿，包括香港和内地都有属于她的连锁店。媒体曝光她在深水湾道的约8000多万元的豪 宅，一个客厅就有100多平米，而且豪宅皆有保镖，提到她的豪宅和珠宝店以及国内的连锁店，邝美云无不被人惊奇其创业能力。

香港最佳豪宅地之“香港山顶”——风景辽阔 综合指数高

香港山顶地段有“老衬亭”“综合大楼”“凌霄阁”“杜莎夫人蜡像馆”等几大景区，风景辽阔，是外地游客到香港必须的旅游圣地，是集购物，休闲，娱乐综合指数很高的景点。

刘嘉玲和梁朝伟夫妇—7000万的一份承诺

与台湾首富郭台铭绯闻炒得沸沸扬扬的刘嘉玲自称是个“不寻常的女人”。她的不寻常之处，并非她的演技，也绝非她的外表，而是她的复杂经历。目前她在内 地、香港至少有4户豪宅，即：苏州“嘉玲苑”﹑香港山顶屋﹑北京“柏悦居”和上海“东方剑桥”，还不包括郭台铭在上海为其购置的豪宅。梁朝伟和刘嘉玲的香 港豪宅，可谓豪华气派!他们的豪宅位于香港山顶和福道15号，约446平方米，并有花园约139平方米，总价格7300万元。

周星驰——炒楼“天王”

星爷周星驰是娱乐圈的一大富翁，仅他的一栋在山顶豪宅市就价约值2亿港币，可谓娱乐圈的顶级豪宅!星爷的这座瑰丽的毫宅里，既可以在夜间俯瞰香港维多利 亚港的美丽景色，白天的风光跟夜景各有不同风情，还有一种大地尽在脚下的气派。豪宅内部主要采用名贵泰国柚木铺砌墙壁、天花板，房屋设计都是目前最流行的 设计。一切尽显星爷地位与品位。

香港最佳豪宅地之“赤柱”“舂坎角”——迷人海滩 优美海景

“赤柱”位于香港岛的最南端，自成一体，充满异域风情。赤柱拥有很多优美的海滩，如“香江八景”之一的赤柱东湾。舂坎角是香港一个海角，位于香港岛南区 东南部，赤柱以西。连同位于舂坎角的舂坎湾，是香港其中一个烧烤及游泳的胜地。该处亦有不少低密度住宅。这两大旅游景点，以海滩和优美的海景而著称，也是 客流量最大的风景名胜。

杨千嬅——3600万豪宅不谈价 孝字当先

同样出名孝顺的杨千嬅，2003年11月，因父母一句“钟意”，毅然耗尽积蓄，以3600万港元购买赤柱富豪海湾一间约400平方米的独立屋，与家人同 住。但她妹妹每日上班交通来回便已超过两小时，难怪千嬅曾透露其家人表示住在富豪海湾出入不方便，打算买楼举家搬回市区居住。

谢霆锋、张柏芝夫妇——为爱子购置豪宅

08年时谢霆锋就以近4亿台币的价格购入一栋赤柱舂坎角OceanBay豪宅，为的是让儿子Lucas和家人都能过更好的生活，而张柏芝执意要花4千万装璜3千多呎的海景住宅，据知仅谢霆锋的儿子Lucas的房间面积竟有30多平米，可谓气派非凡。

香港最佳豪宅地之郝德杰道——豪宅新贵 环境秀丽

九龙新兴豪宅地段琵琶山郝德杰道，区内单位供应一项甚少，矗立其中的全新盘郝德杰山正好为市场解渴，加上该盘入伙在即，更为吸引买家的注意。

周润发——钟情空中花园

向来投资有道的周润发，多年来与太太陈荟莲居于九龙塘豪宅。周润发也对豪宅情有独钟，他的豪宅位于九龙塘，因有感旧居毗邻时钟酒店，斥资4680万港元，购下长沙湾半山郝德杰道嘉珀山顶楼连空中花园约逾五千平方复式单位，豪宅尽显巨星地位!

李克勤卢淑仪——夫妻同心

在众多明星当中比较，这栋豪宅并不算“贵”。李克勤以他和妻子卢淑仪曾联名的“威利代理有限公司”名义购入郝德杰山1座中层E单位，面积142平方米， 成交价达803万港元。郝德杰山位处西九龙半山地段，马路对面就是周润发现在所住的豪宅郝德杰道嘉珀山，和周润发做了邻居。

香港最佳豪宅地九龙塘——人文优势 环境清幽

九龙塘位于香港九龙北部，当中大部份地域都在九龙城区，这个地区是香港市区罕有的低密度发展区，以平房及别墅为主，环境清幽，吸引不少中上阶层人士居住。

林凤娇——成龙所赠豪宅

国际巨星成龙08年在北京砸4000万元人民币购买了豪宅，高档直追豪华饭店，随后有记者就曝光了成龙在世界各地的几处主要豪宅。这是位于“香港九龙 塘”的一栋上亿元的豪宅，这座豪宅是是成龙赠于林凤娇的，这几年大哥一直忙于事业，林凤娇做大哥背后的女人有功劳也有苦劳。林凤娇曾言，“等成龙是很苦的 一件事。我是他的地下妻子。”直到儿子陈祖明将要出唱片，两人的夫妻关系才浮上台面。

香港最佳豪宅地之“多加利山”——以香港望族命名

加多利山是香港市区内的一个山丘，位于九龙何文田西北部。加多利山之东是窝打老道，南面是亚皆老街，西面是港铁东铁线路轨，北面则是太子道西。山丘以香 港望族嘉道理家族命名。加多利山上的建筑物以豪宅为主，其西部是拔萃男书院的所在地，而东南端的山脚则是嘉道理家族创办的中华电力的总部。综合指数非常吸 引人!

刘德华——“天王”大宅

刘德华在娱乐圈是天王的地位，他居住的寓所也一定是超级尊贵，所以他的豪宅自然备受瞩目。然而这座超级豪宅区并非只有刘德华，连张国荣也曾在此居住，并与刘德华做邻居，另外成龙一家，吴君如也曾租过加多利山豪宅区。

香港最佳豪宅地之“铜锣湾”——高档繁华区 购物休闲一条龙

铜锣湾是香港的主要商业及娱乐场所集中地。该地段集中了很多购物中心、日资的百货公司以及酒店等，在街头巷尾还有很多餐厅，所有高档次的时尚潮流物品都可以在这里找到。

郭富城——追求精致

天王郭富城一向对自己要求严格，所以居住条件也是不能马虎，他的豪宅是位于铜锣湾大坑道的价值700万港币精致复式连天台的住宅。室内装潢奢华精致，因 为郭天王的地位，该豪宅也一直是媒体追逐的焦点。据了解，郭富城自上世纪90年代开始曾在香港先后买下五处物业，之后媒体获悉的卖出有三处，但这三处几乎 每次都是赔本买卖，三次共赔了郭天王600多万港元。

香港豪宅标准是多少尺?

1、在计算房屋面积时，香港采用的英制的平方尺，内地采用的是公制的平方米，1平方英尺(sq.ft)=0.092903平方米(㎡)，10平方英尺(sq.ft)=0.9290304平方米(㎡)，100平方英尺(sq.ft)=9.290304平方米(㎡)，1000平方英尺(sq.ft)=92.90304平方米(㎡)，所以香港所说的千尺豪宅就是92平方米的小屋。

2、香港房价已连升13个月，累计涨了20.6%，但市场的需求仍然很大，预计下半年香港楼价仍会升5%，全年累积升幅将会达20%。虽然香港银行已加息10点，但仍会有少数资金充裕的买家把握低利率入市。目前香港房价多少钱一平?一般香港是以英尺计算面积的，一平米等于十英尺。香港楼房的房价差别很大，贵的一万五一尺，按平方算的话大概15万一平;当然也有便宜的，大概是1000-2000左右一英尺。